Procjenu vrijednosti nekretnina je potrebno izvršiti za razne poduhvate, kao što je korištenje nekrtenina za finansiranje tekućih obaveza, prodaju imovine, analiza ulaganja, osiguranje imovine i oporezivanja.
Ali za većinu klijenata, određivanje tražene ili otkupne cijene neke nekretnine je najkorisnija primjena procjene vrijednosti nekretnina. Ovaj članak će pružiti uvod u osnovne koncepte i metode procjene vrijednosti nekretnina, posebno kad se radi o prodaji.
KLJUČNE NAPOMENE
- Procjena nekretnina je teška jer svaki objekat ima jedinstvene karakteristike kao što su lokacija, veličina parcele, tlocrt i pogodnosti.
- Opći koncepti tržišta nekretnina poput ponude i potražnje u određenoj regiji zasigurno će se odigrati u vrijednosti određene imovine.
- Međutim, pojedinačna svojstva moraju biti podvrgnuta procjeni pomoću jedne od nekoliko metoda kako bi se utvrdila fer vrijednost.
Osnovni pojmovi procjene
Tehnički gledano, vrijednost nekretnine definirana je kao sadašnja vrijednost budućih koristi proizašlih iz vlasništva nad nekretninom. Za razliku od mnogih proizvoda široke potrošnje koji se brzo koriste, prednosti nekretnina uglavnom se ostvaruju tokom dužeg vremenskog razdoblja. Stoga procjena vrijednosti imovine mora uzeti u obzir ekonomska i socijalna kretanja, kao i vladine kontrole ili propise i okolišne uvjete koji mogu utjecati na četiri vrijednosna elementa:
- Potražnja: želja ili potreba za vlasništvom podržanim financijskim sredstvima kako bi se zadovoljila želja
- Korisnost: sposobnost da se zadovolje želje i potrebe budućih vlasnika
- Oskudnost: ograničena ponuda konkurentskih svojstava
- Prenosivost: lakoća prenosa vlasničkih prava
Vrijednost u odnosu na cijenu koštanja i prodajnu cijenu
Vrijednost nije nužno jednaka trošku ili cijeni nekretnine. Trošak se odnosi na stvarne izdatke – na primjer, materijal ili radnu snagu. S druge strane, cijena je iznos koji neko za nešto plati. Iako trošak i cijena mogu utjecati na vrijednost, oni ne određuju vrijednost nekretnine. Prodajna cijena kuće mogla bi biti 150.000 KM, ali vrijednost može biti znatno veća ili niža. Na primjer, ako novi vlasnik nađe ozbiljnu grešku u kući, poput neispravnog temelja, vrijednost kuće mogla bi biti niža od cijene.
Tržišna vrijednost
Procjena je mišljenje ili procjena vrijednosti pojedinog dobra na određeni datum. Izvještaje o procjeni koriste kompanije, vladine ustanove, banke, investitori i pojedinci prilikom donošenja odluka u vezi s prometom nekretninama. Cilj procjene je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine – najvjerovatniju cijenu koju će nekretnina donijeti na konkurentnom i otvorenom tržištu.
Tržišna cijena, cijena po kojoj se imovina zapravo prodaje, ne mora uvijek predstavljati tržišnu vrijednost. Na primjer, ako je prodavac pod pritiskom zbog opasnosti od prinudne naplate, ili ako se održava privatna proda, imovina se može prodati ispod tržišne vrijednosti.
Metode procjene
Tačna procjena ovisi o metodičkom prikupljanju podataka. Konkretni podaci koji obuhvataju detalje o određenom posjedu i opće podatke koji se odnose na državu, regiju, grad i susjedstvo u kojem se nekretnina nalazi, prikupljaju se i analiziraju kako bi se dobila vrijednost.